方正证券6月3日发布投资报告，通过对万科A（000002.SZ）的调研，上调该股评级至“买入”。

　　公司基于谨慎的财务策略，2008 年对13 个项目计提了12.3 亿元的存货跌价准备，对公司净利润的影响大概为9 亿元。2009 年1 季度，公司根据最新市场情况，对2008 年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估，其中，南京金域缇香项目部分跌价准备得以转回，增加1 季度净利润1051 万元。其它12 个项目暂时维持不变，但如果土地和房地产市场进一步回暖，大部分跌价准备有转回的可能性，将给公司2009年业绩带来贡献。

　　2009 年1 季度公司结算均价为7568 元每平米，与2008 年全年相比下降了15.6％，1 季度扣除营业税金及附加后毛利率为23.33％，较2008 年下降了4.61 个百分点。对于全国性房地产公司来说，在土地储备的成本方面并没有太大优势，2009 年结算的项目土地多数在顶峰时期所拿，所以，2009 年全年公司毛利率将处于较低水平，但是公司2009 年将能以收入增长和费用管理来弥补毛利率下降对净利润的影响。

　　2009 年1-4 月份，公司累计销售面积212 万平方米，销售金额174.9 亿元，分别比2008 年同期增长30.4％和21.4％，销售情况远远好于之前的预期；2008 年底公司尚有346.4 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额273.4 亿元；2009 年1 季度，公司实现结算面积106.1 万平方米，结算收入80.3 亿元；综合考虑，公司仍存在未结算面积452.3 万平米，未结算金额368 亿元，均价为8136 元每平米；2009 年结算收入的确定性较强，而且结算均价将有显著的提升。

　　截至2009 年1 季度，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）66.7 亿元，较08 年底下降15.5％，占比仅7.9％；拟开发产品317.4 亿元，占比37.7％；在建开发产品457.8 亿元（含已售未结算产品），占比54.3％。在存货管理上，公司继续坚持“量出为入”的原则，确保项目的开发节奏和销售节奏相匹配。从存货构成看，可售面积将具有规模优势，保证公司更快地分享到行业景气的复苏，增强公司未来业绩的保障。

　　2009 年1 季度末，公司持有现金269.2 亿，净负债率下降到24.5％，各类短期借款和一年内到期的长期借款187.3 亿元，4 月份销售回笼资金52.7 亿元，账上资金已超300 亿元，财务状况安全稳健。2009年1-4 月仅增加一个项目，充裕的流动性为公司利用市场调整的机会获取项目资源创造了有利的条件，5月公司以19.43 亿元在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87 万平方米的大型地块。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。

　　方正证券看好公司在行业调整中的应变能力及销售能力，未来公司将更加注重成本费用控制，从而保持一个稳定的盈利能力，方正证券预计行业的调整将逐渐趋于平稳，从而对公司高价土地储备的影响将逐渐减小，公司在未来两年应能保持一个适当的增长率。目前公司的静态PE 为26.5 倍，而其他龙头地产公司已超过30 倍，作为行业龙头，应当享有行业逐步回暖带来的溢价。我们预测公司未来三年的EPS 分别为0.51 元、0.59 元、0.67 元，年均增长率达到23％，动态PE 分别为19X、16X、15X,给予公司2010 年25 倍PE,对应合理股价在14 元以上，上调公司至“买入”评级。