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Biz 评论员
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2009-07-07 17:41 |
万科A:上调全年结算收入和盈利预测
◆6月份销售数据点评万科(000002)6月份销售面积为67.1万平米、销售金额为68.6亿元,与上个月相比,则分别下降4%和增长 7%。我们认为,万科单月销售数据难以继续大幅增长,既与市场逐步进入销售淡季、买家观望心态上升有关,也与供应方面的因素有关。由于08年新开工停止增长并反而下降30%左右之后,可供销售面积的增长幅度已经很有限,最近两个月的销售量已经触及短期供应的极限。另一方面,我们注意到,万科单月销售均价已经连续五个月上涨,而且6月份的环比涨幅达到了11.2%,比5月份的3.8%又有大幅提升。不过,上半年万科的累计销售均价为8819元/平米,比去年全年略升约2.6%,房价上涨的好处要到下半年才会明显显现出来。
◆上调全年结算收入及盈利预测今年上半年,万科累计实现销售面积349万平米,销售金额为308亿元,比去年同期增长31%和27%,但同比增幅明显低于同行,这提示万科依赖规模扩张推动业绩增长的阶段已经暂告一段落。去年底,万科的已售面积为346万平米,已售未结金额达273亿。若加上上半年的销售,在手的可结面积近695万平米、可结收入接近580亿。这两个数据分别相当于去年全年结算面积和收入的154%和143%。基于良好的销售数据,我们决定将万科全年的收入和净利润预测分别上调13%和28%至506亿和56亿元,调整预测后每股收益为0.51元。
◆维持“增持”,但非首选展望未来,我们仍然认为,万科的股价有能力跑赢大盘,但未必是行业中的首选。首先,从土地储备来看,万科的未竣工面积为3206万平米,大约相当于今年预测结算面积的5.6倍,明显低于保利、招商和金地;万科在一线城市的土地占比为25%,而其他几家约为30%;其次,从估值的角度,万科当前的市净率为4.8倍,而保金招的市净率分别是6.9、4.3和4.3。除了保利享受了高成长溢价以外,万科的市净率与金地、招商相差无几,而后者在土地储备的仓位和未来业绩的增幅上都要略好些。
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