张江高科：物业规模有望两年翻番
　　● 公司2008年底拥有建成物业约100万平米建筑面积，依靠集电港公司超过150万平米土地储备的后续开发，预计至2010年底拥有物业规模将达约200万平米，实现两年规模翻番。

　　● 公司当前已直接或间接持有多家准备上市企业股权，IPO重启和创业板推出有望加速受益进程。

　　● 预计公司未来三年每股收益分别达到0.51元、0.75元和0.88元，给予“增持”评级。

　　张江高科（600895行情,爱股,资金）技园区面积25平方公里，位于合并后的新浦东区域中心地带，受浦东扩容、世博会和迪士尼多重因素影响，将成为原浦东中心区域向外辐射的重要承接。园区以建造“科学城（000975行情,爱股,资金）”的理念规划发展，在追求经济增长的同时注重生活环境的优化，具备高档商务和生活共同发展的条件。园区内集成电路、软件、医药、金融信息、文化创新等产业朝气蓬勃，区位提升和产业聚集将产生源源不断的办公和居住物业需求。

　　“一体两翼”快速发展

　　张江高科(600895)作为张江园区开发的主力军，集团、基地公司与上市公司构成了金字塔形的关系，集团与基地公司主要从事不同层面的园区开发、企业服务等工作，优质资源不断向上市公司集中，这既包括优质的房地产项目资源（如从集团获得项目储备超过100万平米的集电港公司），也包括优质的企业投资标的（如与集团共同投资的微创医疗器械）。

　　张江高科自身制定了“一体两翼”发展战略，以张江园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼。房地产业务方面，凭借集团注入为主的低成本土地和旺盛的需求获取高额销售或出租利润；产业投资方面，凭借对园区内企业的充分了解选取优质对象，投资回报得到更好的保障。

　　持续增长动力充足

　　张江高科至2008年底拥有已建成物业约100万平米，除原有项目储备，分两次注入的集电港公司100％股权带来了超过150万平米建面的项目储备。当前在建拟建的项目开发完成有望使公司在2010年末拥有的可租售物业面积翻番，达到近200万平米。

　　除上述项目，集电港B区储备项目张江中区开发将是未来公司项目规模增长比较确定的因素。其中集电港B区还有超过100万平米规划建筑面积的项目储备，主要业态为研发楼；而张江中区的开发上市公司虽还未大规模参与，但集团和上市公司已取得核心地带共约150万平米规划建筑面积的土地，计划建成高档商业、写字楼等，如果集团将这些项目逐渐注入，则公司在项目储备的规模和档次上都将再上新台阶。此外，2009年原南汇区并入浦东，为公司创造了巨大的想象空间。南汇区合并后加速发展的需求迫切。上海市政府很可能借鉴浦东四大园区带动发展的经验，将四大园区引入南汇分工开发，如果付诸实践，则张江园区将迎来新的发展高潮。

　　产业投资优势明显

　　作为公司业务“两翼”之一的产业投资是公司成长的另一重要驱动。张江高科技园区从成立之初的任务就是吸引高科技企业聚集，集团和相关基地公司作为园区“管家”，对企业经营状况能够取得较为充分的了解。而张江高科通过旗下产业投资公司和投资基金，以获得投资回报为目的选取优质企业，使得投资成功率进一步提高。

　　公司创投业务主要通过汉世纪基金和浩成投资两个平台进行。虽然当前上市公司产业投资业务规模还比较有限，相关投资收益和未来可能的股权增值对公司整体影响不大，但随着园区内现有和新增企业的成长，未来股权投资为公司贡献大量投资收益和资产增值应只是时间问题。而A股市场的IPO重启和创业板推出有望加速公司这一受益进程。

　　盈利预测与评级

　　不考虑未来资产注入和创投业务的资本利得，预计公司2009、2010、2011年每股收益分别达到0.51元、0.75元、0.88元，三年 CAGR达到37％。仅对物业重估，公司每股净资产增值12.74元，达到16.17元，当前股价相对仍略有折价，具有相当的安全边际。我们认为公司当前股价存在较大低估，给予“增持”评级，按2010年30倍市盈率，目标股价22.5元。