戏说“上房十二条”
上海出台房地产市场调控细则(附全文)
上海市政府今日发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。
意见全文如下：
关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见
为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：
一、 各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
【楚风】这个应该是执政之根本，怎么会现在才想起？早怎么没有想到房地产与民生的关系？
二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
【楚风】如果早这样，房价会发疯吗？多少资产陷入了房地产？上有政策下有对策，相信银行、购房者马上会想出对应方法来。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
【楚风】这个问题更好解决，只要银行、开发商合作消化此政策很简单，现在不是有很多人在这样做吗？
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
【楚风】那么以前购买的呢？是不是应该都退出？如果不退出，那么是不是对于后购买者有不公之嫌。已经多买房的肯定是有钱人，现在还没有买第一套房的肯定是没钱人。这不等于继续有钱人更有钱、没钱人更没钱吗？
还有一个家庭怎么区分？是以户口簿划分？还是以家庭划分？要是以家庭划分，那么马上离婚的会增加。离婚为了买房的故事会越来越多。
还有就是结婚前男女都有房子了怎么办？以后又继承老人房子了怎么办？这不是会带来很多新问题、新矛盾吗？
应该改为：一个家庭（限指夫妻及未成年子女、成年子女可享受新家资格）现有一套以上住房的，限期在一年内处理掉一套以上的房产。如到时不处理，国家将强制拍卖。这样就前后公允了。对于打击囤积房子、炒作房子的投机商才是真正的打击。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
【楚风】房地产推出之初就应该想到地产税，如果管理人员想不到，照抄人家国外的会吗？改革开放30年了，才想起这档子事情，实在有点让人哭笑不得。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
【楚风】税法中有这一条吗？有了为什么没有严格去做？不要强调，只要查查责任人就可以了。税法都能开后门，那还了得？如果没有，那么上海市政府也是错，税法不是出通知就能改的。需要程序！如果出通知改税法那就是更大的违法！
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
【楚风】5年不是好好的吗？为什么又改3年了？是不是为那些混进去购买动迁房的主找出手机会？既然是安置房不仅不应该缩短上市时间，反而应该加长时间。拒绝炒房，才能真正做到安居乐业。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
【楚风】这个更小凯斯了，没有销售许可证都敢销售。再说了这点东西做点假很容易。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
【楚风】这是对的，而且应该加大力度去做。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
【楚风】上海不是房不够，是炒房太多。你不解决源头问题，无限制供应土地，上海有多大？土地都造房子了我们吃什么？
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
【楚风】这也是应该的，只不过没有搞懂。为什么以前就没有想出来？房价是所有商品中最混乱的！自由市场都有一货一标价，房子却没有！价格是谈出来的！是开发商说的！总是搞不懂物价局对绿豆、大蒜打击很积极，但是对于房地产价格的混乱怎么就不见打击呢？
十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
【楚风】很简单，上海不是出了很多地方法规吗？比如外地车进上海要交钱、车牌可以拍卖（都是全世界的笑话）为什么就不可以出一个法规严格规定一下呢？每年开两会为什么就不讨论讨论这个大问题呢？建议明年两会作提案。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城乡建设和交通委员会
上海市规划和国土资源管理局
上海市财政局
上海市地方税务局
二○一○年十月七日