在银河SOHO微访谈--俯瞰效果图
——2010年10月27日潘石屹微访谈实录
房产税是长期政策
@《新京报》张家齐：财政部官员证实，房产税将很快出台，并称房产税将"使这轮房地产调控达到一个高水准"，您认为房产税和政府其他调控措施有什么本质区别吗？
潘石屹：房产税是一项长期政策，而其他政府的调控政策，如提高首付款、提高按揭贷款的利息、限制一个家庭只能购买一套新房等，都是短期措施。房产税的征收还起到调节社会财富再分配的作用。
@不再冲动的小王：据《中国经营报》最新报道，此次房产税"重庆方案"采用了"套数越多、面积越大"--税率逐级提高的累进计税方式。目标直指把房产作为投资的占有行为，您认为此举会改变目前市场上房产的投资属性吗？
潘石屹：会有改变。我们看到一些人购买住房并不去住，而像艺术品一样单纯为了投资。有一些房子长期空置，没有得到利用，其实是暴殄天物，造成社会资源的巨大浪费。通过征收房产税，尤其采用递进计税的办法，会让那部分多余的房子重新进入市场。既可以抑制房价，又可以让这部分社会资源得到充分利用。
@小灰孩儿：随着房产税热度越来越高，25日车船税法草案也交人大讨论，据称按新车船税法案，六成以上车主负担将加重，这是否意味着随着中国私人财产增多，财产税开征会越来越多？
潘石屹：我们看到政府出台的一系列税收政策，其实都是想通过诸如房产税、新车船税等来解决社会中存在的贫富悬殊的问题。将来可能还会出台像遗产税这样的税收政策，都是为了缩小贫富分化。另外，中国的税赋已经很重了，再开征一些新税种时，要减少一些原来征收的税种，不要再加大人们总体税收的负担。
@独处的快乐：有学者指出，目前造成城乡贫富收入差距扩大的是房产泡沫而不是收入，您认为房产税有利于纠正这一倾向吗？
潘石屹：我看到华生教授曾做过一个分析，他认为房地产泡沫加大了城市居民和农民财产的差距，我同意。其根本的问题在土地上，即城乡土地性质不一样。城市土地可以通过商品房转化成城市居民的财富，而乡村土地不能买卖，不能转化为财富。根本方法是让城市土地和农村土地享有同样待遇。房产税不能纠正这一倾向。
预售资金监管会使开发商资金空前紧张
@不再冲动的小王：谢谢潘总！另外，我还有一个问题，北京实施了预售资金监管办法，这会对北京房地产市场产生什么负作用？
潘石屹：这个办法实施后，将房地产开发商所有预售资金都监管了，这不合理。监管目的是为了防止出现烂尾楼，只需监管建设所需资金就可以了。开发商的土地款要一次性支付给政府，约占总数的50%，营业税要提前支付，土地增值税和所得税要预征，而所有销售收入都监管起来。我预计在一年后开发商的资金会出奇紧张。
@《中国证券报》林喆：按中介机构估计，前一阶段各城市密集出台的限购令可能导致全国一、二手房多达10万套退房。有学者认为限购令有非市场非理性因素，您怎么看？
潘石屹：北京最早出台了限购令，紧接着全国十几个城市都出台了限购令。没有出台限购令的城市也很恐慌，不知自己的城市什么时候会出台限购令。这种政策只能暂时性地应付房价暴涨，长期来看一定会有副作用。应该用更理性、更市场化的政策来替代这些暂时性的政策。
@快乐的娜娜：您昨天评价了北京刚刚出台的商品房预售资金监管办法。如果把限购、提高首付、加息、预售资金监管、房产税，各种调控手段罗列出来，您认为哪种措施更有效，对市场伤害更小？
潘石屹：各种调控手段目的不同，作用也分长期和短期。限购、提高首付、加息都是短期政策。房产税则属于长期政策。对房地产开发商预售资金的监管从本质上来说是为了防范风险，但像北京出台的将所有预售款都进行监管，而不是仅对建设资金进行监管，这样的力度太大了。半年后会严重影响到房地产企业的现金流。
@《第一财经日报》阴雪：由于北京采取了预售资金监管，对于全国性的开发商而言，是不是可以把其他地区的项目资金转来支援北京？
潘石屹：这种可能性很小。因为在前几年，各个城市都已经对预售收入和资金进行了不同程度的监管，所以大量调集其它城市的资金来支援北京项目的可能性很小。而且，这项政策是北京市根据住建部的文件下发的具体实施细则，我想其它各个城市也会比照北京关于预售资金监管的办法来对资金进行监管。
@紫什么：预售资金的监管是不是会令小的区域性公司变得更加艰难，进而造成开发商群体的大洗牌？
潘石屹：这次北京首先实施预售资金监管，其它城市马上也会步北京后尘。这项措施的确会对开发商的资金造成巨大压力，但这与大公司或小公司、全国性公司或区域性公司没有关系。资金比较紧张，各项财务指标不太好的企业受到的影响会很大。而现金流比较好，财务指标比较健康的公司受到的影响就会小。
一系列调控政策都是在防止房地产泡沫出现
@goodorbed：据称，"十二五"期间，随着经济结构调整的深入，房地产业在GDP中所占的比重很可能将逐渐降低。这意味着一种新的政策导向，将给接下来的房地产调控带来深远的影响。您对未来五年房地产行业的发展乐观吗？
潘石屹：房地产业占GDP的比重与我们现在所处的发展阶段有关，中国正处在城市化的大规模建设时代，就像小孩处在发育期一样。等到中国越过了城市化时期，越过了建设时代，房地产在GDP的比重自然就会降下来。这也是中国在偿还过去几十年，甚至一百年来对城市建设和城市化的“欠账”。
@微博三四五：本轮调控房地产让开发商的资金空前紧张，会不会导致市场供应量大大下降，最终和政府调控房价的初衷相悖？
潘石屹：政府监管房地产开发商的预售收入，一定会让一部分房地产开发商的资金空前紧张，其最大影响就是缺少购买土地的资金。首先的影响是土地价格会下降。如果地方政府想维持过去地价款的收入就要加大土地供应。所以，这次对房地产开发商资金监管的政策会不会导致房价下降，最核心是取决于地方政府的供地情况。
@火力的小华龙：月初潘总曾说，今年大多数房地产企业都没有完成年初设定的销售目标。那么，今年还剩最后两个月，您认为有机会出现拐点和奇迹吗？
潘石屹：随着政府各种政策的出台，中国的房地产企业面临着两极分化的趋势，也意味着多少人盼望着的房地产行业的整合开始了。一些好的企业、资金安排健康的企业会在这次整合过程中得到新的、更大的发展空间，而那些资金状况不好的企业，将面临着巨大的考验。
@为什么起个名字这么难: 人民币汇率目前面临极大升值压力，这种预期推动了近期股市大涨，您认为会接着出现人民币资产泡沫吗？
潘石屹：其实我们看到今年以来，出台的一系列政策都是政府在防止资产泡沫，尤其是房地产泡沫的出现。
@Woody79: 今天有媒体报道，你直言如果出台一套房首付提高到五成的政策，房价会马上降下去。但这种抑制需求的政策如果真的出台，是否会带来负面效应呢？
潘石屹：我曾经举过一个例子，即按揭政策的调控是短期政策，是立竿见影的，假如把两成的首付款提高到五成，房价马上会下来，因为许多刚凑齐两成首付款想买房子的人当下就没有购买力了。带来的负面影响是显而易见的，对那些低收入的，想购房的人来说更困难了。但房价一定会得到抑制。
在银河SOHO做微访谈---样板间
公司将超额完成今年目标
@一个人的伤城： SOHO中国9月底曾宣布提前一季度完成销售任务并将全年销售目标设定为200亿，10月份SOHO的销售计划完成如何？
潘石屹：SOHO中国9月底就完成了年初对市场承诺的预售目标，之后将销售目标调整为200亿。从目前情况来看，SOHO中国一定会超额完成这个任务的。SOHO中国正在进行转型，会加大持有物业的比重，这与过去的SOHO中国的商业模式有所不同，也与住宅开发商全部销售的商业模式也不同。
@晴空大海： SOHO中国四度布局上海，目前土地储备情况如何？
潘石屹：SOHO中国成功进入了上海房地产市场，目前已有四个项目，并且都处在上海市中心重要的交通枢纽上，这也是SOHO中国选择项目最重要的标准。我们认为未来城市的区域能不能繁华，主要取决于它是不是在交通枢纽上。SOHO中国还将在上海继续购买项目和土地，但我们的战略和选择项目的标准不会改变。
@cathy-lady：潘总，我是做建筑设计的，在中国很多的城市，建筑很多都是不断的复制复制在复制，建筑师会因为甲方的要求不断的重复做自己的工作，感觉没的多大的意思了。还有潘总，我看您的公司找的设计师很多是外国的设计团队，是不是咱们中国的设计师还达不到您的要求呀？您赞成外来的和尚好念经吗？
潘石屹：我们公司是为所有优秀的设计师提供一个平台，只看他的作品是不是有创意，是不是能够符合未来时代发展的方向，至于这个建筑师是中国人还是外国人，是男的还是女的，是年龄大的还是年龄小的都不重要。做任何事情都是一样，不要复制，要原创，要创新。
@赵志强人生：受今年房地产调控的影响，很多住宅房地产商都加大了商业地产开发力度，中粮、万达等也来势凶猛，这对SOHO中国会产生怎样的影响？商业地产未来会不会产生泡沫？
潘石屹：商业地产在中国有着巨大发展空间。但商业地产从始至终没得到过政府任何优惠政策，不管是房产税、按揭贷款成数还是利率。我们希望更多开发商能生产出社会上需要的产品，而不是制造泡沫，生产过剩、空置的产品。更多同行的加入会提高商业地产的产品质量和服务，只有通过市场竞争才会让行业整体水平提高。
@我爱土豆：最近，蒙牛事件引起了广泛关注，也让中国企业不得不反思关于正当竞争、品牌塑造的一系列问题。如果SOHO中国遭遇危机，您和管理团队将采取什么样的态度和处理方式？
潘石屹：有些人、公司、政府机构还在用老办法进行公关，打广告、聘请公关公司给自己讲好话，百般掩饰自己的错误。在信息发达的年代，人们追问的是真相，如矿难，到底遇难了多少人，援救了多少人，再也不仅仅限于说些空洞的原则和口号。不管发生什么样的危机，SOHO中国都会用最快的办法告诉大家真相。
@王彧issakson: 尽管遭遇金融危机和房地产调控的影响，SOHO今年股价表现非常突出，您分析是什么原因？
潘石屹：的确，从3月1号到现在，我们的股价上涨了57%，而恒生指数只上涨了12%。我认为这是因为我们公司的战略成功地避开了房地产市场的调控。这次房地产市场的调控主要是对住房市场的调控，而没有涉及到商业地产。
房地产过热因“欠账”和钱太多
@Antoniolv: 你在前不久《凤凰周刊》年会上发言指出，房地产已经进入"沉淀时代"，这和业内很大一部分人对于未来房地产业"将是一个不同于过去十年爆发的另一个周期"很一致，您对未来十年房地产的发展有怎样的描述？
潘石屹：房地产市场伴随着中国城市化进程，过去十年都处于高速发展阶段，特别到2007年进入一个爆发性增长期。未来10年影响房地产最重要的因素城市化的进程还将继续。但房地产行业会进入理性阶段，把产品质量、设计作为公司核心竞争力，让未来十年新一代房地产产品更低碳环保，更符合时代特征和人们工作生活需求。
@wenjie1188：几万亿的流动性过剩和人民币升值压力使人们都在预期人民币资产价格上涨，政府调控的预期是将房价降下来，您最后结果哪种可能性更大？
潘石屹：的确，房价上涨的根本原因不在房价本身，如果只盯着房价，头疼医头，就会出台限购政策。房价上涨的根源在于钱太多、流动性过剩，同时存在人民币升值的压力。今年4月份政府出台了最严厉的房地产调控政策，我想房价高速上涨的局面会得到改善，但最重要的是两条：增加土地供应和减少流动性。
@摩卡010: 26日，发改委将油价调至新高，有人认为油价上涨势必推升物价，也有人分析说根据美国的以往经验，长期来看油价上涨会让房价下挫。您怎么看油价和房价之间联系？油价新高会影响物价和房价吗？
潘石屹：我认为在中国油价和房价没有这样一种必然的联系。美国油价的上涨标志着其外部环境的不稳定，可能会有战争出现，从而会影响人们对未来经济的预期，购买房子的心理。中国的油价上涨，是通胀的前兆。而在中国不存在美国这样的问题。
@Delia0531：前天发改委决定成品油价格上涨，联系到前不久公布的CPI持续上升、加息和通过阶梯电价，社会称此次油价上涨是在为通胀"加油"，您认为中国未来一年通胀会有多严重？
潘石屹：电价是整个价格中最基础的因素，任何产品和服务都离不开电。电价的上涨一定会推动社会上其它商品和服务的上涨。流动性过剩、钱多就会有通胀的压力。
@赵志仿 问：如何看资产的泡沫化？
潘石屹：在全球化的今天，货币还没有统一，金融投机者在利用货币赚钱。实体经济都转到像中国这样的第三世界国家，发达国家坐享其成。有朋友告诉我全世界70%以上的钢琴是中国制造，可哪样产品不是呢？货币、价格扭曲之下，一位华尔街基金经理一年的收入相当于中国西部一个县的财政收入。这种情况不可能持续发展。
城乡土地待遇不平等
@乌溟： 你如何看待强拆现象？
潘石屹：撇开具体案例从宏观来看，中国在大规模城市化，许多人要进城，需要生活、工作空间，需要土地。但中国土地政策把农村土地和城市土地严格一分为二，农村耕地不能占，农村建设用地（宅基地）不能流通转让。但人渐渐都流转到城里了，只能拆旧房子，拆新建筑，拆低房建高楼。这是城市化压力下出现的矛盾。
@吴玉佩吉：解决强拆的办法是什么？
潘石屹：首先，要有明确、可执行的法律，成为双方一定要遵守的规则，反对制造一切暴力。其次，要根据经济和社会的发展，及时进行土地改革。将城市土地和农村土地统筹安排，不要再让农村和城市土地在法律上处在分离状态。
@HN郑云龙：潘总好！如今在海南三亚周边的土地，特别是海边的土地已几乎被村民们“卖光”，而买这些土地的大部份还是农村到城里建房自住的。请问将来政府会如何解决这些土地问题和“小产权房”的问题？多谢！
潘石屹：小产权房实际上是没有产权的房子，是违法建筑，这个问题是真正房地产潜藏的一个大的危机，政府应该出台相应的办法，解决得越早越好。最彻底解决的办法就是把农村的土地和城市的土地统一起来，如果达不到这一步，也应该尽快将这些遗留问题得到解决，能让所有的人都住上合法的房子。
团结合作的品质远远比掌握具体技能重要
@jywyxwr：潘总，你生命的意义是什么？
潘石屹：每个人生命的意义都应该是让自己进步，同时推动社会的进步，反过来，社会的进步也会促进自己的进步，这应该成为人生永远不变的目标。
@熊一亮：你对马化腾等人在深圳领取住房补贴是如何看的？
潘石屹：我第一次看到这样的消息，是不是搞错了？像马化腾他们这样收入水平的人，不应该领取政府的住房补贴。
@Sunny-Bay：请问潘总：面对当下大学生的人生观和价值观的转变，您有什么看法？有什么想要对当今的大学生说的？您觉得当下的大学生在大学里应如何去培养适应社会的能力呢？
潘石屹：我们的社会发展到一个新的阶段，对每一个人的要求最重要的是他的价值观、品德，尤其要有责任感，要能够跟周围的人团结合作，这种品德的重要性远远大于一个掌握具体的技能，或者掌握一门知识。
@谦亨微博：您看网络在未来的5到10年间将会给人类的生活方式带来哪些变革？
潘石屹：我们在网络技术发展中看到人类一家、全球一体化的雏形，网络技术发展给人们的生活方式、工作方式带来的变化是非常巨大的。今天我们是无法去预计这种变化的。
@温暖的棉袄 我是一名在校大学生，我对于大学生活深感失望，根本就是以前想象中的那种丰富多彩的大学，和高中没什么区别。现在的大学还能读吗？
潘石屹：的确，社会和科技进步的速度都很快，但全世界的教育并没有做多大改革，没有跟时代的进步同步，其实我们看到世界各国都在思考教育应该如何改革，但基本的方向就是要通过教育能够激发人身上的潜能。学习知识要跟实践活动紧密结合起来，而不是死读教科书。
微博和博客是我与社会交流的最好途径之一
@珞珠：潘总，您通常是如何分配一天的时间的？像您这样的大忙人，如何保证和孩子一起的时间呢？您和孩子之间有没有代沟的问题？
潘石屹：只要在北京不出差，我每天都是和家人一起吃早餐。晚上尽量不在外面应酬，和孩子们、家人们一起吃饭。
@唐莹：很多人说，潘石屹不像地产大亨，更像网络狂人，每天从早到晚都在写博客和微博，内容从一场盛大活动到一朵小花无所不包。全新的传播方式对于您意味着什么？
潘石屹：未来在商业上的竞争主要是思想、观念的竞争，是能不能为社会提供有价值、创新的产品。而这些绝对不是靠闭门造车，关起门自己想出来的，要与全社会有一个广泛的交流。微博和博客就是最好的与全社会交流的途径之一。的确，通过微博和博客给我很多启发和灵感，这已经不能简单地说是一种传播手段了。