——3月16日《微访谈•人云屹云》实录
日本9级大地震对建筑的质量是一大考验，也引发我们对建筑质量的思考。我国正在经历大规模建设阶段，3600万套保障性住房在未来5年内建成，建筑的质量如何得到保证，今天“人云屹云”微访谈潘石屹与大家谈了保障性住房的建设、分配以及其他房地产等方面话题。
日本强震海啸会放缓全球经济的复苏速度
@Jason-Lau ：富强先进之如日本，在自然灾害面前依然脆弱得像汪洋中的小舟，困难时刻，各国都伸出援助的手，包括与日本有领土争执的中俄韩，这是否说明人类只有团结携手，才能共渡历史的难关？
潘石屹：在巨大的自然灾难面前，总是让我们沉思。人类在地球上呼吸同样的空气，当地震、海啸、核辐射这样的灾难来临时，其实是不分国界的，人类在巨大的灾难面前是一个整体，是一个不可分割的整体，只有团结才能减少这些灾难对我们的损失，共同渡过难关。
@混广告圈的Ada ：地震引发的海啸对于日本经济的影响不言而喻，本田、丰田等很多公司都被迫停产，您估计灾难对中国的波及大么？会不会延缓亚洲、甚至全球的经济复苏？
潘石屹：这次日本地震，包括它引发的海啸、核泄漏，对日本经济，甚至对全球的经济都会造成很大的影响。具体的影响其实在全球的股票市场中已经有了非常数量化的体现，这一定也会放缓全球经济的复苏速度。
@詹小狼 ：对于灾难重创后的日本，中国人有的悲天悯人，有的伸出援助之手，也有人幸灾乐祸，您认为我们应该如何看待历史和现在？
潘石屹：绝大多数的人都是有爱心，有同情心的，这几天大多数人都在为日本人担心，为他们祈祷。但总有很少部分人，他们是病人，或者幼稚的人，在灾难面前幸灾乐祸。这种人每个国家都有，但只是很少的一部分。
@紫什么 ：你怎么看这次日本地震引发的核泄漏，你微博上提到天堂能源和地狱能源，你如何看待核能的利用？
潘石屹：有人把能源划分为两类能源：天堂的能源，如风能、太阳能，潮汐能；另一种能源是地狱的能源，如石油、煤炭，天然气。我不知道这种划分对不对，但我们在利用能源方面，像核能，一定要非常小心，避免由于不慎引起地狱之火。
在地震和海啸面前，很多房子没有散架，日本的建筑质量值得我们学习
中国的建筑质量和日本有很大差距
@探路者zh ：国家对保障性住房要求不达标不验收，你觉得能很好的执行吗？另外因为这次日本地震，会不会对地产商有一些影响，比如商品房的质量问题？
潘石屹：任何住房的质量都关系到生命安全，但一定要有一套机制去保证。中国的房地产市场发展十几年，造就了一批几百万人的开发商的队伍，这些队伍有一定的经验积累，对设计、招标、施工、验收的管理等积累了一套比较成型的制度。
未来三年，国家要大规模建立保障性住房，一定不要由一支新的队伍，从零开始，重新开始探索，要充分利用现有开发商积累十几年的经验和制度。这一点我认为对保证保障性住房的质量是有好处的。
@路人250 ：日本的多层、中高层甚至高层建筑，在材料与抗震技术措施上与中国有何显著差别？
潘石屹：我们看到汶川地震和日本这次地震后建筑倒坍的画面是完全不同的。国内的建筑，尤其农村的建筑缺乏基本的结构，没有水泥的圈梁和必要的柱子，都是用砖头砌起来的，地震后成了碎块。
日本的房子在巨大的地震和海啸面前，我们看到一座房子冲到桥梁上，但房子还没有散架；一架游艇压倒在一座房子上，房子也没有倒塌。中国的建筑质量和日本的建筑质量还是有很大差距的，这些都是需要我们反省和学习的地方。
@telee ：请问潘总，您认为目前中国大部分的建筑，其建筑质量与建筑水平如何？在世界上处于一个什么样的位置？
潘石屹：中国一些大城市商品房建设的水平和质量已经和世界先进水平处在同一位置，但中国建筑质量的水平参差不齐，尤其很多没有受到质量监管的房子，农民自建房，大量的小产权房，这些房子的建设都是游离于中国建筑质量监督体系之外，房子的质量一般都很差，也很容易出质量问题。
@孑然一身 ：请问潘总，SOHO的项目经得住几级地震？中国整体的房产抗震水平又大约在什么水平？
潘石屹：SOHO中国所有的项目都是严格按照政府颁发的规范去设计、建设的，达到抗震烈度八度设防。
@河蟹的马甲 ：对于从开发商到设计公司，施工公司，监理公司的层层外包，如何把控质量？尤其是施工，外包到最后都是工程队了。
潘石屹：开发商通过外包把社会上最优秀的设计、施工、材料、设备、监理单位汇集起来是好事，是专业化的分工，建房子需要各个工种和专业公司的配合。如果一个小而全的公司，什么事情都自己来做，它的质量是最没有保证的。但在施工过程中切忌转包，把工程层层转包下去，这样就没有办法去把控质量了。
@良言88 ：经济利益决定了开发商和建筑商合谋使用劣质的、不达标的建筑材料，像昨天315曝光的外墙保温材料，而将管部门、监理部门不能起到应有的作用似乎是更大的问题。如何才能让老百姓住上放心房呢？
潘石屹：建筑质量和食品质量一样，都关系到人的生命安全。因采用不合格的保温材料，在北京和上海都发生了重大火灾，CCTV新址和上海教师公寓都是因外墙保温材料引起的。作为开发商，每种材料、每个设备的选择都要合乎标准。中国应加大对采用这些劣质材料的处罚力度，才能够阻止这些弄虚作假、以次充好的行为。
SOHO中国所有项目的抗震设防烈度为8度
严厉的政策将脱缰的野马拉回来！
@张敏同学 ：国家要求各地于一季度制定房价控制目标，但到目前为止，真正出台的城市寥寥无几，对地方政府来说，“控制房价”本身就是个比较难的任务。请问潘总，您认为合理的房价控制目标应该如何确定？
潘石屹：三月末，各个城市房价的控制目标都会出台，但谁也不愿第一个出台，成为众矢之的。我估计每个城市房价的控制目标在去年房价基础上最多加上CPI的增长幅度，如果去年的房价按100计算，各个城市房价的控制目标应该在100-110之间。各个城市房价控制目标会集中在本月末的几天出台。
@ivylaureate ：我是中国证券报林喆，保障房现在是房地产业界最关注的话题之一，十二五期间，保障房建设将大跃进，如果计划能完成，保障房与商品房的格局将发生什么样的？
潘石屹：十二五期间，尤其是十二五的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。这将对整个行业、开发商和房地产市场是一个重大的调整，而这调整将会在未来三年之内完成。
@Cheryl瓶子 ：3月以来，北京、上海、广州各地开发商相继打折促销，看来这次房价真的降下来了，成交量暴跌，这局面是政府想看到的吗？市场下一步会往哪走？
潘石屹：国八条出台之后，一线城市住宅成交量都在大幅下滑，北京上海是下跌幅度最大的两个城市。但昨天北京当日成交又突破了300套，达到去年的平均水平。仔细分析这300套成交的房子中，有近100套房子是某个项目按21000元单价销售的，这实际上比以前25000元有了很大的折扣。未来房地产市场的走势还有待观察。
@土豆拉斐尔 ：我听社科院一位研究人员说，接下来重点城市、重点区域可能会出台“限价”政策，而且已在制定当中，潘总是否有所耳闻？如何看待“两限”之后可能到来的“三限”？
潘石屹：国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。但这几天我私下与一些有远见的开发商交谈，他们认为这也很有必要，过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是由这种看似不尽合理、十分严厉的政策将这匹脱缰的野马试图拉回到正常范围。
@老王他老婆 ：我是财新传媒记者李慎。请问，大规模的保障房计划对开发商造成的心理压力和实际压力究竟有多大，目前是否应该考虑转型，或是参与保障房建设又或部分转型做商业、零售？
潘石屹：3600万套保障性住房的建设，不光对开发商心理压力很大，实际来自市场的压力也很大，有超过一半的市场份额将由保障性住房占领。我接触到的住宅开发商他们都感觉压力很大，也都在积极想办法考虑转型，一是参加政府保障性住房的建设，希望政府能够有明确的参加保障性住房建设的条件。
第二，也有部分考虑转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般需要三年以上时间才能从土地的购买、队伍的建设等方面完成真正的转型。
@晒了又晒 ：全国人大代表、天津市市长黄兴国日前表示，天津的房价已经控制住了。目前，天津中心城区商品房的均价在每平米12000元左右。请问潘总，天津能控制住，北京能控制住吗？天津有能力控制在均价12000，北京有能力控制在多少以内？
潘石屹：天津的房价能够控制，北京乃至全国每个城市的房价都可以得到控制。政府已经出台了最严厉的政策，包括限价、限购的政策，房价不可能再控制不住。至于每个城市房价控制的目标，本月底都会公布。
@莎莎lisa2010 ：上月北京CPI涨幅5.3%创29月来新高，房租上涨是主因。“限购”的宏观调控政策抑制了买房需求，抬高了租房需求，房租上涨，政府又要调控房租，这样两头压，市场不是彻底扭曲了吗？
潘石屹：的确在房地产市场是按下葫芦起来瓢，要限制住房的购买，租金的价格就会上涨，房租的价格又是CPI重要组成部分，CPI的涨幅就创新高。但从总体来看，由于住房价格过去几年快速上涨，衡量房地产市场一个很重要的指标——租金回报率已经降得很低。
北京上海的租金回报率大约是2%，世界其它一些主要城市的租金回报率都在7%—8%，要让这个指标能够回归到正常范围，就要控制房价，让租金价格上升，这样租金回报率的指标才会提高。
@freakcherry ：温家宝在回答记者问时说，我们正在贯彻关于积极稳妥地实行户籍制度改革，让符合条件的农民工进城落户，你如何评价？
潘石屹：政府的这种改革是朝着一个更加公平、公正的社会发展。公平、公正的社会就是一个没有歧视、没有偏见的社会。现在城乡之间的差别，对农民的偏见是我们社会中最大的问题。中国的户籍改革政策是一个进步的政策。
3月末各城市的房价控制目标都会出台