最近两周工作太忙，没有在新浪上做《微访谈》，但看到许多网友提出了一些问题，整理后今天一并回答，和大家一起磋商。
就房价控制房价只是扬汤止沸
@陈帅宇Maple ：一季度季末临近，目前有近40个城市公布房价控制目标，多与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩并将房价涨幅定在10%左右。不少评论人士认为，这样的房价控制目标无异于房价的涨价目标，您如何看待这一现象？
潘石屹：在市场经济中，价格是由市场决定的，任何人都无法准确地预计今年或者这个月的价格，甚至明天的价格都不能确定。中国的房地产市场随着限价、限购的出现，就可以出现一个与市场供求没有关系的房价调控目标。中央政府要求各地方政府在3月末出台具体的调控目标，去年房价上涨大约7%。我曾预计，各地的调控目标不会超过去年房价的涨幅，但我们看到这的确是一个很艰难的决定，大多数的地方政府直到今天还未公布调控目标，已经公布调控目标的城市，许多都没有直接说出具体的百分比，而是用一些很复杂的表达方式。例如，与当地GDP的增长挂钩，与当地居民的人均可支配收入挂钩等等。其实控制房价如果回到市场上，最重要的还是两条，一是增加土地的供应，二是减少货币的供应。
@feifei101010101 ：上海终于打破了一线城市的沉默，公布房价控制目标不超过GDP增长目标，即8%。北京等其他一线城市是否也会效仿？一线城市最后公布控制目标是否意味这些城市调控难度很大？
潘石屹：我看到上海公布了房价的调控目标，表述也比较复杂，与GDP的增长和居民人均可支配收入的涨幅挂钩，我想这些天其它城市都在紧张地研究已经公布今年房价调控目标的城市的表述，如何才能够给市场、公众和上级领导一个圆满的交代。撇开这些文字游戏不谈，问题的实质是过去几年房价的确上涨过快，而房价上涨过快是由于土地供应量少和宽松的货币政策造成的，治理房价最根本的问题还应该从这两条着手。
房价只是一个表象，问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价不是釜底抽薪，只是扬汤止沸。更不应该把精力和时间浪费在文字游戏上。
@雪梅妈妈的小宝贝：目前公布的房价控制目标都是与当地的GDP增长水平挂钩，很多二线、三线城市GDP增长速度比较快，如西安是15%，那么房价的增幅相对也比较宽松，你认为这是否合理？
潘石屹：为什么各个城市对今年房价调控的目标这样的不清晰，有意地要把这个调控的目标做得大一点，我想根本的原因还是土地财政，如果房价涨幅小，甚至确定了房价下跌的目标，这个城市的土地就会没有开发商购买，就会影响当地的土地财政。不彻底改变土地财政，这种怪圈还会一直循环下去。
京15条出台后北京住宅价量齐跌
北京快到住宅价格下跌的临界点了
@陶陶娜：“京15条”已满一个月，北京新房开盘量、购房需求、业主挂牌量均出现明显萎缩，成交均价普遍低于拟售均价，这是否是北京楼市进入价格下降通道的一个信号？
潘石屹：从“京15条”公布之后，我们每天都在观察北京住宅销售的情况，一直非常的低迷，包括最近几天。这种低迷如果再持续一段时间，资金链比较紧张的环节或是地方政府、或是开发商、或是银行一定会出现变化，这种变化包括房地产开发商的降价促销。上海住宅销售价格已经下降了。北京快到住宅价格下跌的临界点了。
@刘骏杰在上海：多城市楼盘策略性降价，是否意味着住宅开发商面对严峻的调控形势，想尽快出货，以免发生资金紧张的状况？
潘石屹：我们了解到北京的一些旧楼盘都没有降价，怕引起纠纷，而新开的楼盘，一般都采用了低价入市的方式。总体的住宅市场观望、降价的情绪还是比较严重的。从媒体上看到，上海的浦东、杭州等一些城市也出现了降价促销的个别现象。
《上海证券报》于祥明：近期北京、上海等一线城市不断有项目降价销售，按照目前的市场状况，您认为住宅房价最多跌多少?
潘石屹：住宅价格要降低多少这很难预计，目前市场信号比较混乱，购房人持币观望，希望降价后再购买，不够资格的人埋怨房价与他们没有关系。中央政府希望能够把房价的上涨控制在一个合理的范围，这合理的范围是多少，3%？4%？不知道。可能希望不要超过去年7%的涨幅。地方政府以土地财政为动力，希望高的房价能够促进他们土地的销售，至于目标是多少，大概是10%左右。房地产开发商希望在政策多出、市场波动、成交量大幅度下降的情况下，采用最保守的策略，能够保护自己的资金链。银行也很担心，给地方政府的贷款和开发商的贷款，在房价下跌时能不能收回。目前，尘埃还没落定，市场信号比较混乱。
@小鱼释然：“限购令”挤出了相当规模的投资性资金，之前大家普遍认为会流向股市，但A股目前仍然处于调整当中，潘总认为这部分资金最先会流向那个领域？
潘石屹：“限购令”挤出了大量的资金，这些资金是过去准备投资住宅的，这些资金的流向有这样几种可能，第一，流向限购的35个城市之外的城市；第二，购买其它可以投资的产品，比如股票；第三，投入到没有限购的房地产品种中去。从目前市场的情况来看，只是住宅的成交量大幅度地下降，这些资金到底流到什么领域还不明确。
@我爱土豆：近期中国公民海外置业，中国投资资金正在国际房地产市场表现出更加强劲的势头，这是否因为国内投资渠道有限，尤其是商品住房购买受限产生的结果？
潘石屹：中国的资金外流的确是一个趋势。几个月前，我们在英国伦敦，当地的一家大开发商说有一个小项目愿意与我们合作，我们看了项目，了解了情况，正等待他们给我们提供进一步资料。结果他们说，房子还未盖，已经全部销售结束了，100%的客户都是来自于亚洲。我想这其中一定有不少中国的资金。
现在发达国家经济低迷。而发展中国家如中国、印度、巴西，经济发展速度快，通胀的压力大。世界经济朝两个极端在发展。
@摩卡010 ：全国各城市的限购令，已经滋生出办理相关业务的公司，只要交纳一定费用就可出具证明，有观点认为，一纸限购令不知肥了多少“有关部门”，您对此如何评价？
潘石屹：前不久在香港有一些基金经理和媒体记者跟我说，随着内地限购令的出现，出现了一些专门提供税收证明和社保证明的业务。我问他们从什么地方得到的这种消息。他们说，是从国内的网上知道的。如果出现这样的现象，是最大的悲哀，不仅限购令形同虚设，没有起作用，还败坏了社会风气，培养的是欺骗，失去的是诚信，将使房地产市场进一步远离诚信。
《中国新闻网》林伟：发改委最近公布了商品房销售明码标价规定，您觉得实行起来是否有困难？如果有，会遇到哪些问题？
潘石屹：刚颁布的一房一价的政策，包括明确代办收费和物业费的标准，这个政策出台后，许多人都认为是为了控制房价，但我认为这是在加强对房地产行业的管理，让房地产行业的管理进一步地清晰化、明确、透明、公正。其实，在政府实施这个政策的后，开发商、物业管理公司、以及各个地方的房地产管理部门都要做许多的工作，做过细的管理，才能够达到这个要求，这对房地产的健康发展是一个好的政策。这个政策公布之后，我们公司各个部门从设计、施工、销售、物业管理来研究如何让我们的管理适应这个政策，达到这个政策所要求的目标。
控制地价就要加大土地供应，不用在交易方式上下功夫
《经济观察报》陈文雅：2010年调控以来政府加大了招标方式在招拍挂供地当中的比例，您是否认为招标方式更易引发寻租和腐败行为？
潘石屹：土地的招拍挂有三种方式，招标、拍卖和挂牌，我们看到在过去几年时间，最容易引发腐败的是招标，尤其是在标书中设置不合理的限制条件，量身订做。如果谁有时间研究一下过去几年各个地方政府的土地招标文件，真是五花八门，充分发挥了这些人的想象力。在未来，政府为了控制地价，希望采用招标的方式，实际上，控制地价只要加大土地的供应，地价自然会降下来，没有必要在交易方式上去下功夫，交易方式不会影响价格。不透明的交易方式，只会滋生腐败。
《经济观察报》陈文雅：有业内人士透露，在招标供地的方式中，存在大量灰色地带，从而给专门负责帮助开发商从政府手中拿地的土地留下了充分的生存空间。您是否听说过土地掮客为某个开发商量身定做招标书，从而使开发商顺利拿地，并从中获利的案例？
潘石屹：土地交易的金额非常巨大，如果政府的监管部门不在标书的制定和招标环节中做到公正和透明，就一定会有许多的土地掮客来钻这个空子，他们的存在说明房地产市场还不是一个成熟、透明、公平的市场。
@ Antoniolv ：3月26日，国土资源部总规划师胡存智表示，国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究，不一定要“价高者得”；比如先规定价格门槛，到达一定地价，再竞争就以其他标准评标。如果按照这种方式改革，在土地招牌挂中，是否容易导致人为的，不公平的现场产生？
潘石屹：所有的条件都可以在拍卖的文件中事先声明，包括保障性住房的配套条件，但如果在市场经济中，不以价高者得，这中间的价差到哪里去了？一定会出现问题。从大的土地招标到小的工程项目招标、材料的招标、社会的招标都是一样的道理，就是不能够给一些心术不正的人留下捣鬼的空间和机会。
SOHO中国没有调低2011年的销售目标、以及土地和项目的收购计划。
开发商靠高负债来抵御寒冬
《中国新闻网》林伟：京投银泰等13家上市房企今年不分红，这是否暗示部分房企今年有可能出现资金链断裂？
潘石屹：因为2009年和2010年房地产市场的火爆，许多房地产公司的盈利状况都很好，上市的房地产公司也不例外，资金状况也远比2008年要好。但在2011年初，许多房地产公司大规模举债，甚至不惜高价发高利贷，他们可能是预计到2011年政府会实行从紧的货币政策，资金会紧张；政府实行商品房限购，会影响自己企业的资金链。
@活力的小华龙：存款准备金率上调无疑会让销售明显萎缩的开发商雪上加霜，面临资金链断裂的危险，其资金来源增幅已由去年的25.4%下降到16.3%。中小开发商能抗得过这一关吗？大型开发商又该如何应对？
潘石屹：存款准备金提高，销售大幅度下滑，这些都使房地产开发商的资金链面临着很大的考验。如果销售持续下滑，所有的房地产开发商的资金都会面临着挑战。
@丹仔serena ：据WIND统计42家房地产上市公司公布的2010年年报显示，万科、保利地产、金地集团等在内的龙头资产负债率均上升，而42家上市公司的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，而去年同期则为249.1亿元，在货币如此收紧的政策下，你认为这些开发商的资金还能支撑多久？
潘石屹：我看到一个资料上说，42家房地产上市公司负债超过6000亿人民币，这里面真正银行的负债可能只占一部分，而不是全部。负债率高，是因为这些开发商预计到今年后将实行从紧的货币政策，而储备了过冬粮。在销售下滑、银行实施从紧货币政策的情况下，开发商必须未雨绸缪，靠高负债来度过未来可能很寒冷的冬天。
《经济观察报》陈文雅：今年2月以来，房地产公司纷纷放缓了拿地计划，您认为主要是出于企业自身现金流的考虑，还是调控下过冬的打算，还是因为2010年大多数房地产公司拿地扩张速度过快，手头囤积的土地储备一时消化不掉？
潘石屹：我们看到广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天。扩张的开发商并不多，实际上压力最大的是地方政府，一些地方政府的资金链在未来可能就会像2008年的房地产开发商一样，有断裂的危险。
@微博三四五：上海嘉定区政府带着5000亩土地的大清单到北京招商，您心动了吗？SOHO中国会不会继续在上海加码？
潘石屹：前几天上海嘉定区的领导带5000亩土地来北京招商，嘉定区是一个新兴的城区，他们的领导介绍得很好，说嘉定区的发展很有前景，我计划在本周之内去上海实地考察一下。
@手机用户07073918 ：由于2011年的楼市受宏观调控影响巨大，楼市发展不明朗，很多房地产公司都调低了2011年的销售目标，SOHO中国的销售目标是否也受到影响？
潘石屹：“国八条”之后房地产市场非常低迷，这主要影响的是住宅开发商，我们公司在五、六年前就做了彻底的转型，以商业地产开发为主。目前这些政策的调控并没有使我们公司受到影响。我们公司2011年的销售目标、以及土地和项目的收购计划没有因此而调低。
@吴玉佩吉：周六很多建筑都参与了"地球一小时"，北京和上海SOHO项目也纷纷熄灯，如何把这种环保低碳理念落实到平时？
潘石屹：SOHO中国的很多项目都积极参与了“地球一小时”环保活动，这只是一个标志，最重要的是要把低碳环保、应对全球气候变化的意识落实到我们日常的生活中去，我们的每一个行为都要考虑是不是符合低碳环保的理念。
@明朗的四季：日本核泄漏事件牵动全世界的目光，核电站是现代科技的产物，但在地震海啸面前却如此不堪一击，给人类造成巨大的灾难。在科技和顺应自然之间，人类应该如何找到平衡点？
潘石屹：日本的核泄漏事件让许多人揪心，在这个事件中我们看到了公开、透明、诚实是多么的重要，有一些国家的领导人在过去并没有诚实地面对核电站的问题。美国的前总统和前苏联的领导都出现过隐瞒核泄漏事件的情况，这些都为下一步核电的发展埋下了地雷。公开、透明非常重要，无论这个决定做出来多么艰难。另外，通过日本核电的泄漏事故，更加看到我们人类是一个紧紧地连在一起的大家庭，在这些灾难面前，无人能幸免。
日本现在面临着很大的危机，最大的危机是信任的危机。解决的办法就是公开、透明。能不能请国际原子能机构全面地检查所有的核电站，随时用各种语言向全世界通报最新的情况？只有这样才能建立信任，化解危机。