2011年3月23日下午，我参加了由中国高新技术产业开发区协会和搜狐公司联合主办的“2011中国产业新区高峰论坛暨品牌园区推介会”，并在会上做了题为《高新区：新产业新空间》的主题演讲。一下是我的演讲内容：
大家好，我今天讲的题目是《高新区：新产业新空间》，内容共分三个部分：第一部分是，新产业新空间；第二部分是，新经济和模块化；第三部分是，高新区的空间形态。这三个部分，第一部分说宏观经济，第二部分说微观经济，第三部分说房地产。
一、新产业新空间
我们现在都在说城市化，斯蒂格里茨说过一句话——人类21世纪两大主题：一个是中国的城市化，一个是美国的高科技。我们现在讨论的事，恰恰是在中国城市化中怎么做高科技。这是人类21世纪最大的主题。
中国城市化共有三个基本形态：第一是新经济和城市化结合，就是现在的高新区，基本例子是中关村科技园、张江科技园、武汉光谷。这些地区基本上是新经济和城市化结合的产物；第二是工业化和城市化结合，主要是经开区，例如大连经开区、亦庄经开区，现在全国大部分的工业小区都属于此类形态；第三是一般城市化，现在全国各地的小城镇建设都属于此类形态。
经济和空间是什么关系呢？也有三种经济对应三种空间形态。第一是计划经济对应的空间形态就是独一企业之镇，企业都是封闭的，从幼儿园到学校，都在企业内部办，企业就是一个小社会，所以说空间形态就是独一企业之镇；第二是工业经济对应的空间形态就是工业小区。改革开放以后中国主要任务是发展工业化，所以工业小区这个形态全国遍地开花。工业小区的逻辑就是连片开发，产业的专业化程度不高，往往多个产业交织在一起。凡是这种情况都属于工业小区。第三新经济对应的空间形态就是一区多园，也就是专业园。举例来说，中关村山后地区是典型的一区多园模式。软件园、生命园，一个一个专业园，我倾向于把山后地区称为中关村新区，因为这里有十几个专业园，很像硅谷。
二、新经济与模块化。
什么叫模块化？在高新区内的体现就是一区多园，就是一个个专业园。专业园就是高新技术产业的空间模块。在中关村有清华科技园、软件园、生命园等很多专业园。我认为，一区多园的逻辑是走向空间专业化的必然趋势。
为什么要模块化？模块化是全球化的必然趋势，模块化就是空间的分工越来越全球化，从区域分工走向全国分工，再走向亚洲分工，最后走向全球分工。模块化正是这种增加区域竞争力的主要手段。在一个专业化的模块空间里，会发生很多创新。这些创新是围绕着价值链展开的。在价值链环节上，在模块里，“分解分解再分解，集聚集聚再集聚”。所谓分解，就是产业价值链分解。所谓集聚就是企业在专业园中集聚。因为产业价值链分解，所以在专业园里，全球化的产业结构调整的最大动力来自这种分解。因为有这个分解，所以专业园里产业业态创新、企业的商业模式创新都最活跃。模块化是新经济的必由之路。比如CBD，原来就是北京工业的集聚区，这时的分工是北京范围的区域分工。现在CBD是中国的分工，随着中国的和平崛起，CBD有望成为全球的分工。现在中关村已成为全球分工。中关村里各个专业园都应该去做全球链接，参与全球分工。这样做中关村就很容易成为全球创新中心之一，或全球创新高地。
三、高新区的空间形态
这里分两个层面，一个是物业形态，一个是地产形态。
在高新区的物业形态上，有孵化器，有加速器，有写字楼，有独栋。但在高新区里的这些物业形态所服务的对象的一个最大特征就是变化很快。有一个词叫“搬家，搬家，再搬家”，这个是指高新区里面的瞪羚企业发展非常快，快到天天招人、经常搬家。所谓的瞪羚企业，发展速度快是他的基本特征。还有一个在中关村很有名的说法，就是用友的说法：一开始是一层楼，中间是一座楼，现在是一个园。这个也代表企业空间发展的速度很快。现在很多记者问我中关村房价越来越贵了，对创业者是不是创业门槛高了？我说不是，因为现在所谓的创业者和80年代的创业者已经大不一样了。做物业的人要知道，现在创业是烧钱，是讲故事。一个创业能不能成功，不在于他多挣一百万、两百万，而在于这故事能不能讲圆，能不能有投资商来投。要能投，一轮、两轮、三轮，这个企业就做大了。如果这个企业是滚动发展，是完全过时的模式。我们房地产商也要把握，如果这个企业是滚动式发展，要租给他房子就要注意这个问题；如果这个企业会烧钱，你就要知道，他来你这租房子是用烧的钱来租，可不是用他挣的钱来租。这完全不一样，而且这个逻辑是新经济的必然逻辑。
去年中关村有38家公司上市，硅谷是8家公司上市。中关村是全世界上市公司最多的，而且全是业态创新、商业模式创新。就是我刚才说，在模块里，由于业态创新，由于商业模式创新，而得到机会创业上市的。
高新区里的地产形态，现在发展得越来越快。首先，各类专业园是地产形态的主要形式，未来这种专业园的开发空间也很大。各高新区发展战略性新兴产业都采用专业园的形态，新兴产业的各种专业园将会如雨后春笋一样出现。做房地产开发的应该注意，在专业园形态上能做事，这是最大的机会。其次，现在若干高新区都在做科技城，有张江、广州、武汉，小的4平方公里，大的40平方公里。第三，是商业广场。杨凌本来做高新区，但是它做展览最厉害。万达广场也是，几乎成为每个城市必有的东西。高新区的地产形态现在发展的很快，中国在80年代就开始了造城运动。当时有好几个探索都失败了，但是现在由于中国经济有了实力，新的造城运动开始，我希望新的造成运动能集中在几个平方公里范围内进行探索，造出更好的专业园。
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