2013年11月12日下午，我到在宁波南苑饭店举办的宁波楼市高峰论坛上做了演讲，此次论坛由宁波广电集团举办。我原来准备演讲的题目是《新城市、新空间—社交化时代的城市发展空间》，共分4个部分：1、从楼市看经济；2、社交化与高技术社会；3、创业社区。下午，我到了会场发现听众大部分是房地产商，我就把我的演讲题目改成《社交化与楼市》，主要讲了三个部分：1、从楼市说经济；2、宁波楼市；3、社交化与楼市。
今天我来做这个演讲，在我演讲之前，我听了2个小时的会，我感觉很来劲。我平日参加的会大部分是企业家、领导、专家型的会。今天来参加这个会，大部分是文艺人才和经营人才。我感觉这个会湿乎乎的，很有人情味。我听到了诗歌朗诵，我听到了很好听的音乐，我也听到了声音的力量。可能大家要问，为什么我说这个会湿乎乎的，这是因为最紧有本书《世界是湿的》，影响非常之大。这本书的主要意思是，工业经济是干巴巴的，新经济尤其是社交化是湿乎乎的，今天的会我看湿乎乎的。就是说这个会很有人情味，很有社交感。
我今天的题目是《社交化与楼市》，我以前准备了一个理论性的PPT，来到这儿以后，我根据大家的感觉作了调整。我主要讲三个问题。一个是楼市说经济，第二个宁波楼市，第三个社交化和楼市。
一、从楼市说经济
我从三中全会说起，预测一下楼市的变化，以及说一说房地产价格变化的模型、说一说城镇化、说一说地产变化的趋势。
1.1 三中全会后，增长的两个来源：房地产还是改革？
今天十八届三中全会马上就要闭幕。还没闭幕，中金公司已经发出了预测，说三中全会以后，楼市将大规模下跌。这个预测意味着什么。这个预测表明预测者对改革红利充满信心。实际上，对经济增长的预测现在中国只有两个来源。一个是房地产，一个是改革。如果改革真能成为动力，确实房产会下降。但是呢，能不能成为要打问号。我认为，改革会成为动力，但不会太大，房地产仍然需要成为经济坚挺的动力之一。
1.2 怎么看房地产价格
房地产价格现在很高，原因是什么，原因就是房地产价格不宜太高的民生要求与经济持续发展的政治要求之间的持续摆动。房地产价格一旦过高，老百姓的抱怨之气就增加，政府要打压房价的说法就提出。但是呢，任何时候只要经济增长乏力，尤其是地方政府要保持增长速度，唯一的办法就是卖地和支持房价提升，房地产价格也随之上涨。这样的循环过多，会持续地让价格上涨。实际上，现在中国的房市是政策市，不是市场市。大家做房地产一定要把握这个规律。房地产价格一直以来就是下跌一小段，上涨一大段。现在的十八届三中全会，有没有可能带来的改革使中国经济飞速发展，各人看法不一样。我认为，房地产的大规模下滑趋势还不会到来，我认为还会上涨。越这么折腾，越上涨。这是我说的第二个问题。
1.3 城镇化：什么是城市
今年以来，城镇化一直以来都是被很多专家讨论的一个热闹话题。其中，我也有机会表达我的意思。我的看法是，中国的城镇化是要把中国的县和镇大颠倒。县之下只要5万人集聚的镇都应该是城市。城市是什么，城市就是town，town就是人们集聚的地方。现在中国的镇一般都是10万人以上，我认为，中国真要搞城镇化，应该把县和镇倒过来，城市在县之下。这样看，宁波是什么，宁波就是一个大城市，就是一个城市群。江北里面有10来个城市。只要政府这么一个政策，城镇化会大规模的发展。我们长城企业战略研究所是中国最大的智库，我们所现在有300人。有很多事情有人找我们提供智库意见。我的意见好像是他们觉得很难接受。我仍然认为，中国应该学习美国。把县作为决策中心，把市放在县后面。
1.4 工业地产—商业地产—科技地产
工业地产、商业地产、科技地产是依次推进的。我认为，宁波最近这些年基本上是从工业地产为主向商业地产为主转变，下一个十年就是以发展科技地产为主。希望搞房地产的人注意这3个变化。不管你干什么事，你是工业地产的房地产商，还是商业地产的房地产商还是科技地产的房地产商，你的小区在不同的地产旁边，价格有很大的区别。现在有个趋势，科技地产越来越重要。宁波的最高地产项目就是宁波新材料科技城。刚才，江北介绍自己的区位时，提到了弯头。我在做新材料科技城时，从地图上发现宁波有个弯头，我一看就认为，它应该是宁波未来的中心区。现在宁波的中心是在三江口，将来宁波的新中心是在弯头。宁波的弯头就是上海的陆家嘴，纽约的曼哈顿。我认为，弯头能做成什么样，宁波就能做成什么样。所以说，弯头的规划在江北区应该吸引更多的高层资源，在宁波的视角下，把弯头的规划做好。
二、宁波楼市
2.1 宁波房地产三大趋势宁波的房地产市场有三大趋势。一个是块状经济向集群转变，这是宁波最大的变化。第二个工业经济往创新经济转变。第三个趋势，县域经济往增长点转变。
在这里，我要和房地产商们说说我对企业地产的看法，凡是企业，两个车间，一个写字楼，一个门，这样的企业全是乡镇企业，没有大发展。一个好的企业决策一定在写字楼里。工厂里面只管成本。很多企业就是因为改变了地方大规模增长。从这个意义上说，宁波毛光烈当初做的很好。在宁波建了研发园。研发园就是写字楼。这个研发园是宁波经济转型的重要见证。
前30年，宁波的发展有点像无序中有序。再30年，宁波的增长点在规划中。希望我们做房地产的要高度关注规划，尤其你准备在哪里做一个项目。这个项目他的价值，就和你这个城市规划有关。做城市规划希望大家关注两个机构。一个是宁波规划院，一个是长城战略宁波业务中心。因为宁波业务中心现在正在做宁波块状经济向产业集群转变的政策和规划，这个事本身就是决定了宁波下一步应该怎么走。
2.2 宁波房地产增长点选择搞房地产的人一定要找到增长点。否则，你的规划再好也容易失败。增长点老话说的就是位置位置再位置。商业位置和房地产所说的位置不一样。对房地产来说，位置就是智慧，位置就是视野，位置就是人脉联系。什么意思，房地产的位置一定要和城市的规划和城市的未来紧密联系在一起。房地产项目应该成为发展的重要布局。当你的项目能成为区、县、市增长点的时候你的优势才有。房地产商要和增长点联系。不能成为宁波市的增长点也要成为江北区的增长点。房地产企业的核心就是选择增长点。
三、社交化与楼市
3.1 社交化与房地产社交化和楼市。社交化什么意思。刚才我听中央广播电台的广告经理周伟的演讲，我觉得说得很好。他说，广播越来越像个社交媒体。实际上是，社交媒体就是人和人互动的媒体，不是灌输型的媒体。广播是各种媒体中社交化开始最早的。我也希望宁波的广播电台在社交化方面做出更多的努力。现在社交化成为最新的趋势，很多企业都在进行社交化改造。房地产商也不例外。我认为，房地产中一定会涌现出社交化很强的房地产公司。
3.2 创业社区另外，我说说创业社区。创业社区是从硅谷发展起来的。现在全世界很多创业者都涌向硅谷，进入创业社区。创业社区在中国发展也很快。北京中关村、上海张江、南京高新区都开展了创业社区的探索。我希望宁波的房地产商也积极的参与到创业社区的开发之中。我更希望，宁波的房地产商能更多的参与到新经济的楼盘建设中。
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